近日，西安市发展改革委、市住建局、市市场监管局三部门联合印发新修订的《西安市物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》）。《办法》在“强化党建引领物业收费管理、厘清政府指导价和市场调节价政策边界、强化考核管理促进质价相符、保证物业企业和业主双方合法权益”等四个方面进行强化完善，进一步规范全市物业服务收费秩序，推动物业服务行业法治化、规范化高质量发展。

　　实行分类定价机制　强调质价相符

　　《办法》秉持质价相符、分类管控原则，对物业服务收费实行政府指导价和市场调节价分类管理。其中，未成立业主大会的普通住宅小区、老旧小区、保障性住房、房改房等住宅项目，物业服务费、停车服务费执行政府最高限价管理；已成立业主大会的普通住宅小区，以及商业、办公、公寓、商住综合楼住宅类物业收费，实行市场自主定价。

　　西安市普通住宅物业服务政府指导价标准具体为：高层住宅一级物业服务费2.2元/平方米·月、二级1.9元/平方米·月、三级1.5元/平方米·月、等外1.2元/平方米·月；多层住宅一级物业服务费0.85元/平方米·月、二级0.75元/平方米·月、三级0.65元/平方米·月、等外0.55元/平方米·月。

　　《办法》同时明确浮动管理规则，物业服务企业提供的服务达到并超过高层一级物业服务标准的，可在高层一级物业服务收费标准的基础上，上浮不超过10%；多层住宅每级可按基准价上浮不超过20%，收费上浮需向行业主管部门报备审批，各等级收费标准下浮不限，引导物业企业提质增效、合理定价。针对老旧小区改造实际，《办法》明确老旧小区加装电梯后，物业费仍按多层住宅标准执行，电梯使用相关费用由双方协商确定，杜绝捆绑涨价、变相加价行为。

　　推行“一费制”杜绝各类隐形收费

　　《办法》实施后，新建或者新交付的普通住宅小区按照此次公布的物业服务费及停车服务费标准执行，全面实行“一费制”。小区公共设施设备能耗及运维费用，统一纳入物业服务费成本，严禁物业企业单独收费、重复收费。

　　同时进一步厘清专营单位与物业权责边界，水、电、气、暖、通信等专营单位须严格落实抄表到户要求，依法承担终端计量装置以外管线设施的维修、养护、更新责任，相关费用不得计入物业成本。未实现抄表到户产生的总表、分表能耗损耗，统一由物业企业承担并纳入成本核算，从源头整治转供电加价、公摊乱摊派等问题。

　　便民服务更加细化　杜绝违规收费乱象

　　记者注意到，《办法》聚焦群众居住痛点难点，出台多项精准惠民举措，切实降低居民居住成本。空置房交费方面，实行政府指导价管理的小区，房屋、车位空置1个月以上，经物业登记确认后，可按收费标准的70%交纳物业费和停车费；同时明确物业企业不得因房屋空置、业主欠费等理由断水断电，保障业主基本居住权益。

　　交费管理上，物业服务费、停车服务费实行按月收取，物业预收费用原则上不超过三个月，规范收费行为、保障业主资金权益。停车服务惠民政策持续优化，小区临时停放车辆30分钟内免费，公务执勤、抢险救护、环卫作业等特种车辆及合规残疾人专用车辆依规免收停车费用；机械车位停放服务费参照室内车位标准执行，最高上浮不超过10%。

　　针对老旧小区配套短板问题，《办法》明确小区智能门禁系统建设、升级改造及日常运维费用，不得在房价、物业费外另行收取，开发企业及物业企业须为每户业主免费配备不少于4张门禁卡。人脸识别门禁实行业主自愿选择原则，不得以智能化设备为由拒绝提供实体门禁卡，切实保护业主个人信息安全与合法权益。

　　《办法》划定物业服务收费刚性底线，严禁物业企业将增值服务合同作为交房前置条件、捆绑强制服务、变相强制收费，杜绝只收费不服务、多收费少服务等违规行为。物业企业代收水、电、气、暖等公共事业费用，不得额外收取手续费、服务费；同时严禁以业主未交纳物业费为由，限制、阻碍业主正常用水、用电、用气及小区通行，坚决整治行业“霸王条款”。

　　规范公共收益管理　保障业主共有权益

　　《办法》进一步细化小区公共收益监管机制，明确物业企业利用小区公共部位、公共设施开展广告投放、场地租赁等经营性活动，扣除合理运营成本后的收益，全部归全体业主共有，资金优先用于补充住宅专项维修资金，剩余部分可按照业主大会决议使用。

　　严格落实公开公示制度，物业企业须每半年公示一次小区公共收益收支情况，每年第一季度全面公示上年度物业服务合同履约情况，公示时长不少于一个月。同时保障业主知情权、监督权，业主可依法查阅、复印公共收益财务资料，彻底整治公共收益监管缺位、收支不透明等问题。

　　建立“红黑榜”考评机制　健全多层级监管体系

　　《办法》明确，我市建立物业服务企业年度考核制度及“红黑榜”信用监管体系，实现服务质量与收费标准直接挂钩、动态联动。对连续两年考核优秀、纳入行业红榜的物业企业，按程序报备后物业费可适度上浮10%；对年度考核不达标、服务质量滞后的企业纳入黑榜，连续两年列入黑榜的，可依规降低物业服务等级、下调10%收费标准，倒逼物业企业提升服务品质。

　　同时严格规范调价流程，实行政府指导价的小区，物业企业不得单方面擅自调价。确需调整收费标准的，须在街道、社区监督下公示成本明细及调价方案，经业主共同表决通过、完成行业报备后方可执行，从制度上杜绝随意涨价行为。

　　按照统一政策、属地管理原则，我市构建市、区县、街道三级联动监管体系。发改部门负责统筹收费政策制定、指导价标准核定；住建部门负责行业服务标准制定、服务质量监督和信用管理；市场监管部门负责查处超标准收费、价外加价、明码标价不规范等价格违法行为。

　　《办法》强调，强化党建引领物业收费管理工作。明确街道（乡镇）党（工）委牵头指导，社区党组织统筹物业企业、业主委员会、物业管理委员会及居民党员力量，合力推动物业收费管理实现理性协商、依法推进、共建共享。　首席记者　龚伟芳